上半年，上海楼市在春节后快速走出一波上扬行情，二季度供应虽然比 3 月高峰有所回落，但月均能维持在 75 万平方米，6 月在第五批次供应的推送下突破百万平方米，成为上半年供应高点。

本期《灼见》人物，我们邀请第一太平戴维斯中国区住宅销售部主管、高级董事唐华女士，请她畅谈城市更新背景下，上半年上海楼市尤其是高端住宅市场的表现及未来城市更新下的人居发展方向。

第一太平戴维斯中国区住宅销售部主管、高级董事唐华

(资料图片仅供参考)

• 新房市场量价趋稳 二手交易周期拉长

  今年上半年，上海楼市表现整体趋稳，主要凸显了以下几个特点：

  新房市场量价趋稳。数据统计上半年住宅公寓类产品成交 478 万平方米，同比下降约 14%，价格则小涨 4%，尽管受到大势波及成交放缓但仍在合理范围。此外今年 6 个批次的新房入市触发积分情况出现了波动下滑，体现出楼市入门门槛放宽、热度有所降低，但市场热盘仍受推崇，如杨浦东外滩、普陀武宁等中心区域，或闵行古美、徐汇滨江等热点板块；

  控总价竞品质方向发力。出于对未来经济环境和收入的预期下降，客户购房行为趋向于保守策略，对于面积和总价的控制越发成为关注。同时在充分竞争的市场环境下，产品逐渐开始往品质上发力，成为一个可喜的趋势；

  二手交易周期拉长，抑制改善需求。二手成交自 3 月冲高后，开始逐月下滑，6 月已降至 1.1 万套，伴随议价空间有所增大，二手房成交周期拉长，致使不少房东因无法卖旧买新而暂缓改善计划。

  • 更新带动热点板块 综合体项目受关注

    近两年，城市更新带动新热点板块也在不断涌现，年轻购房者也不再拘泥于传统“地段说”，唐华表示，“可跟紧城市发展的脚步、关注潜力板块发展来选择市场表现更好的高品质项目”。

    从板块大规划来看，作为前滩板块的延续，浦东三林滨江板块将接棒未来几年大前滩的发展，如百合园等市场反响不错；杨浦东外滩承接北外滩的发展，如合生缦云获得较好的市场口碑；浦东张家浜片区则延续了碧云社区的发展理念，代表项目如浦开云璟。此外，城市更新下的综合体项目具有更好的居住体验，也是未来人居的方向之一；比如以便捷交通和前瞻规划取胜的前滩板块；依托产业发展和高知群体为特色的金桥板块荟萃庭项目；以描绘未来滨江人居范本的徐汇滨江启元项目等；前两年因限价控成本等原因，市场出现不少降标产品，而今客户更为关注对楼盘品质的追求，如宝华的紫薇系产品在这方面进行了有益的探索。可见树立良好稳健的口碑，对未来市场表现将起到关键作用。

    • 针对不同需求购房者 多个板块值得关注

      展望下半年上海楼市，对于希望在市中心板块购房的客户，唐华表示，可以对以下区域进行关注。一是中心城区。虽然上半年市中心板块入市项目不多，但仅黄浦区来看未来存有大量的城市更新项目蓄势待发，下半年约有 3、4 个项目可望在年内入市，缓解内环供应不足的问题；二是前滩南。将接棒前滩板块的发展势头，成为高端居住优质潜力股。今年下半年由陆家嘴打造的前滩南 15#地块等，非常值得期待；三是徐汇滨江。作为已发展成熟的高端板块，徐汇滨江北部板块目前开发已趋于饱和，启元项目以其稀缺性受到了广泛的关注。从徐汇滨江整个板块向西、向南来看仍有较多可开发地块，是值得关注的潜力板块。

      面向中端的购房者则可以多关注中环附近的优质板块。比如位于中环西北角的桃浦板块，集合了大型绿地和桃浦智创城的规划、毗邻中环线，桃浦的未来发展潜力颇为可观，目前有宝华紫薇花园等品质盘可选。还有位于浦东中环东侧的张家浜板块，和碧云、金桥、张江等浦东高能级板块均有相邻，可共享大板块发展的潜力。

      如果需要控制预算，但又希望搭上发展的红利，唐华推荐考虑有大规划的板块。一是松江洞泾。松江发展已久，在轨交9号线沿线发展已颇为成熟。但唐华认为，“未来从地理位置和 12 号线规划来看，洞泾将是非常有潜力的地段，其距离市区较近，又接壤莘庄的发展利好，整体规划中是松江的高端宜居板块，板块内香港兴业的兴云间等项目值得期待；二是临港蓝湾。临港板块规划宏大但项目众多，而临港的蓝湾板块则另辟蹊径，作为有特斯拉加持的产城融合体，以更实惠的价格和国家级的生活配套体现高性价比。目前板块项目已不多，以低密度为特色的恒文蓝湾等项目可重点关注。

      • 城更赛道竞争加剧 创新产品日益涌现

        近两年，头部房企在城市更新赛道内纷纷加大打造差异化产品的投入。唐华预见，后续城市更新项目将会有如下趋势和亮点：

        创新产品日益涌现。以中心城区为例，在留改拆框架下对于历史建筑的保留及用途拓展成为重要的课题，比如现在主流趋势会将保留建筑更新后用于高端居住方向，但为了避免未来集中入市后形成红海竞争，更需在品质和创新上着力进行差异化竞争；

        着力精神文化需求满足。通过对板块资源的重新定位整合，在居住、产业、配套等功能上做到平衡和多元化、体现兼容并蓄，城市更新既是建筑的更新，也是居住理念的焕新。立足对未来生活场景的打造，比如集合更多公共空间打造运动健身、圈层爱好、社区文化等精神层面需求的满足；

        注重文化底蕴的诠释。高端产品更会注重对历史人文的挖掘，专注对有历史底蕴的地块和建筑进行解读和思考，并将这些文化符号和项目进行充分融合，以一砖一瓦来诠释灿烂的历史文化，潜移默化的建立民族文化自信；

        低碳环保科技引领。低碳作为未来发展重要趋势，和房地产全链条关系密切，倡导建筑节能、采用新技术提升能源利用效率与环境发展相协调。此外新技术、新材料的运用也会为项目增加新的亮点并更好的为未来人居贡献价值。

        • 城市高质量发展 未来人居持续进阶

          对于上海高质量城市发展，首先要更注重可持续发展。在国外很多城市更新的板块，特别注重产业的规划和引入，在商务和居住功能间做到了平衡和多元化，体现兼容并蓄可持续发展。积极布局产业，可增强板块内核竞争力，避免单一业态引起的空心化，激活板块经济实现结构升级。

          其次要对历史建筑创新利用。在城市更新的过程中，对于历史建筑的活化焕新可广开思路、多元利用。政府也规范要求“可以根据历保建筑根据等级不同，采用不同的保护方式，从居住、商业、展览等角度多元利用，期待可做到融汇古今，为城市留下更多文脉和传承。”

          同时也少不了布局ESG，践行可持续发展道路。其目标是推动环境、社会、治理三者绩效的平衡表现，当下大型企业已在布局 ESG，成为未来推动城市高质量发展的必经之路。

          对于未来人居的进阶，唐华认为“是对城市生活理念的全面诠释，也是健康活力的生活方式，更是对未来生活的追求和向往”。这不仅是房子本身层面的产品升级，而且更侧重高质量的精神内涵，不执着于追求硬件等高价值投入，而关注高层次的精神需求满足。以文化生活、社区环境、共享配套等为载体，营造轻松、愉快、健康的氛围，满足客户标新立异和差异化的需求，提升人们的生活品味和高度，打造一站式健康活力社区。

          可以预见，未来开发商的角色会从建筑商，转变到生活方式的打造和经营者，在产品定位之初就提前对社区未来的的生活方式做好设计和规划。